Costos de Construcción de un Centro de Distribución

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¿Cuáles son los rubros que están implicados en una Plataforma Logística? 

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Por: Diego Luis Saldarriaga    

Gerente de Operaciones del Grupo Familia    

Correo: diegosr@familia.com.co / Twitter: @dsaldarriagar 


¿Cuáles son los rubros que están implicados en la construcción de estos espacios industriales? Ese es el tópico que se abordará en este artículo que demuestra que emprender esta clase de proyectos debe ser una decisión tomada con detenimiento para que sea un negocio rentable para vendedores y compradores. 

Elementos de Costos en un Proyecto de una  Nueva Nave Industrial

Una vez desarrollado el proyecto de la urbanización del lote se puede seguir con la iniciativa de construcción de una nave logística o industrial, esta no es una tarea sencilla por las mismas razones expuestas para el proyecto de urbanización.

En el proceso de construcción intervienen varios conceptos; para este trabajo se han detallado las actividades o elementos de costos más relevantes y sobre los cuales es necesario mantener toda la atención para evitar sobre – ejecuciones que pongan en peligro el proyecto. Dentro de dichos costos se pueden mencionar: 

Costo de Compra del Terreno

Para emprender un proyecto de construcción de una nave industrial  lo primero que se debe hacer es adquirir el terreno (suponemos que el terreno está en un parque logístico y que el lote ya está urbanizado. Además se dan por estudiados muchos aspectos como estudios de suelos, vías de acceso, ubicación, conexiones a servicios públicos y detalles topográficos, etc.).

Es importante recordar acá  que el costo del lote  no debería representar más del 20% del valor del proyecto, si sobreasase este umbral la factibilidad financiera del proyecto estará comprometida y en todo caso el tiempo de pago de la inversión se elevará.

Costos de Planeación, Estudios y Servicios de Asesorías Profesionales y Licencias

La definición y ejecución de un proyecto de construcción de una nave logística o centro de distribución supone una gran cantidad de trabajos profesionales, dentro de los cuales se pueden mencionar los siguientes:

– Estudios jurídicos de predios.

– Estudios topográficos y de suelos.

– Estudio de impacto ambiental del proyecto.

– Estudios geotécnicos.

– Definición del diseño del proyecto.

– Asesoría jurídica para trámites de visados y trámites notariales de registro de instrumentos públicos.

– Proyecto de construcción técnico y financiera de  obra.

– Obtención de permisos y licencias.

– Diseños arquitectónicos.

Estas actividades pueden ser tercerizadas con costos en el  rango de  entre un 8% y un 12%, este porcentaje varía dependiendo de los metros cuadrados construidos y del valor del proyecto.   


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Costos de Construcción

Los costos de construcción de una nave industrial, centro de distribución o nave logística están representados por  los siguientes rubros:

Obra Civil

La obra civil la componen las siguientes actividades principales:

– Tratamiento de suelos.

– Fundaciones.

– Columnas.

– Cerchas.

– Techo o cubierta.

– Cerramiento.

– Reservorio.

– Instalaciones eléctricas.

– Oficinas.

– Red contra incendios.

– Carpintería metálica.

– Pisos o losas.

– Splinkers

 

Gerencia del Proyecto

Los dueños o promotores del proyecto requieren una estructura responsable de la planeación y ejecución de la construcción del centro de distribución. Normalmente esta estructura y responsabilidades recaen sobre la figura de un gerente del proyecto, cuyo rol es la administración, ejecución, control y desarrollo de las unidades de obra, manejo de costos,  supervisión del personal que está laborando en el complejo, verificación de las condiciones de seguridad y el cumplimiento del cronograma del proyecto. 

Además los propietarios pueden establecer una estructura propia para este fin o pueden externalizarla, puesto que existen en el mercado profesionales o empresas dedicadas a esta labor (los costos de esta actividad pueden oscilar en el rango del 2% al 5% del  presupuesto de la obra, este rubro puede tomar el rango inferior si el proyecto es muy grande).    

Interventoría del Proyecto

En los sectores públicos es necesario que las obras contraten un proceso de interventoría que se extiende en toda la etapa de ejecución del proyecto, responsabilizándose de que se cumplan los cronogramas y que la calidad y costos del mismo estén de acuerdo a lo planeado. 

Este requerimiento se ha extendido al sector privado porque corresponde a una auditoría sana del proyecto que si bien supone un costo, deja tranquilos a los promotores en el sentido de que el proyecto avanza conforme se plantea o  de lo contrario el interventor debe informar sobre cualquier desviación en los cronogramas y planes. El costo de una interventoría puede oscilar entre el 2% y el 3,5% del costo del presupuestado del proyecto (de nuevo si el proyecto es muy grande se puede pensar en costos del 2%).

Costo Neto de Área Comercializado 

También se puede emplear este concepto para establecer el costo neto de área para comercializar. Si  Cnac es el monto asociado a cada metro cuadrado construido y que está disponible para ser comercializado;  este valor está representado por todos los rubros de construcción de la nave  que se han estudiado hasta este momento y se calcula tomando los costos de construcción más los montos pagados por el terreno y dividiéndolos entre el número de metros cuadrados netos disponibles para comercializar. Matemáticamente se puede expresar de la siguiente manera:

Cnac=Cc + Ct / Ab.lc.lr

Donde:

Cc = costo de construcción.

Ct = costo del terreno.

Ab = área bruta disponible para el proyecto.

Ic = índice de construcción.

Ir = índice de retiros.

En este caso el costo de construcción Cc es la suma de los rubros de costos de la construcción y el precio del terreno Ct es el importe por metro cuadrado pagado por el terreno en el estado en que es entregado por el parque logístico del lote ya urbanizado y multiplicado por el número de metros cuadrados Ab comprados. Por último se tienen los índices de utilización del terreno, aquí existen dos índices que reducen el número de metros cuadrados a construir efectivamente: el Ic (es el índice de construcción, es establecido por las autoridades municipales a través de los POT  (Plan de Ordenamiento Territorial) y define un porcentaje que no puede ser cubierto con techo, pero sí puede ser cubierto con pisos, pavimentos, zonas verdes, prados etc., este indicador puede oscilar entre el 30% – el menos exigente –  y hasta el 60% para algunas zonas urbanas ) y el índice de retiros Ir (también es establecido  en estos planes de uso del suelo y son áreas que los municipios establecen para que les sean concedidos para ser utilizados en corredores viales y reservas verdes; estás áreas son gestionadas directamente por las autoridades municipales).

Otros Costos

Igualmente en la construcción de la nave logística se  presentan situaciones imprevistas que deben ser consideradas en este rubro.

Costos Financieros

Como ya se dijo, los recursos de los inversionistas casi siempre  son limitados y el periodo de recuperación del capital aportado es a largo plazo, por lo que los proyectos deben apalancarse con  recursos financieros procedentes de fuentes externas, estos suponen unas erogaciones vía intereses que deben ser tenidas en cuenta en los flujos financieros del inversionista y en su evaluación.  

Costos de Comercialización

Si el proyecto lo ejecuta la empresa que usará el centro de distribución este rubro no existe, pero si es un inversionista que desea rentar la instalación el proyecto debe ser mostrado en diferentes medios y escenarios a los posibles  compradores y una vez estos lo conozcan,  existen unos tratamientos comerciales y procesos de ventas hasta que se concrete la transacción.

Todos estos elementos representan el costo de comercialización y para llevar a cabo esta labor deben utilizarse comerciales de radio y televisión, folletos, vallas, avisos de prensa, artículos y publirreportajes, etc. Esta actividad  puede ser acometida directamente por el promotor o por medio de una empresa externa, en ambos casos una estimación de costos adecuada está entre el 2% y un 4% del  presupuesto de ventas estimado.

Costos de Puesta en Marcha

Igual que lo planteado para el proyecto del parque industrial o la urbanización de un lote de terreno, una vez el proyecto está construido es necesario incurrir en una serie de costos para salvaguardar el valor, la calidad y los bienes del centro  de distribución hasta que la propiedad no haya sido traspasada a los nuevos dueños, en todo caso el promotor debe ser el responsable de ejecutar la siguientes gestiones en las naves que aún estén en su poder y no hayan sido vendidas o alquiladas:

– Vigilancia y sistema de seguridad: el promotor debe dispones de vigilancia perimetral y  general.

– Servicios públicos, alumbrado, agua, alcantarillado, electricidad, gas, vertimientos y recolección de basuras.

– Mantenimientos y reparaciones.

– Administración del inmueble.

Se puede concluir que es importante que el promotor pueda colocar las unidades construidas lo más rápido que pueda, pues todo el tiempo que una unidad o sea vendida el promotor o dueño debe pagar por la administración de los inmuebles.

Una vez construida la nave logística es necesario proceder a la dotación y es importante llegar hasta este punto por cuanto uno de los objetivos es hacer comparaciones con soluciones automáticas en donde la instalación es auto-soportada y se entrega en el punto lista para operar, de tal manera que todas las alternativas deben ser puestas en el mismo nivel.

Costo de Dotación de Elementos de Manejo de Materiales

La dotación necesaria para colocar un centro de distribución listo para operar está representada por los siguientes elementos: 

Racks: se analizará un almacén  tradicional  con altura de 15 metros y operado con carretillas elevadoras. Para la definición de la configuración de racks existen muchas posibilidades por lo cual se debe acotar el ejercicio, por ejemplo a un sistema de doble profundidad  con pasillos de 3.30 metros de ancho y seis niveles de pallets en altura para paletas de 1200 mm x1000 mm x1800 mm.

– Transportadores de pallets horizontales y verticales.

– Sistema de gestión del almacén. 



Cálculo del Costo  por Metro Cuadrado y Valor por Metro Cuadrado de Alquiler
 
Costo de la Bodega

Es el costo total de la solución e incluye los precios del terreno y de la construcción y depende de factores como: dimensión de la nave, materiales utilizados, altura, tipo de pisos, clases de cerramientos, capacidad de absorber riesgos de terremoto e incendio, número de muelles de cargue y descargue, cantidad y calidad de las oficinas, generosidad de las áreas de preparación de pedidos,  zonas de parqueo de camiones y de maniobra de vehículos de carga y de los otros atributos de centros de distribución de vanguardia.

Rentabilidad Esperada

Cuando se construye, el promotor espera una rentabilidad de su inversión y su trabajo (retorno de la inversión y un pay back adecuado). Además los inversionistas esperan que el periodo de recuperación de la inversión sea muy pequeño y como consecuencia, el retorno de su transacción sea alto. Las expectativas de los inversionistas son variadas y dependen del proyecto que estén ejecutando (para este tipo de obras se manejan esperanzas de recuperación de la inversión en 10 años); asimismo el inversionista puede estar interesado en establecer un precio de venta o de alquiler de la nave de tal manera que con el valor de la renta del bien en 10 años el haya amortizado su inversión para después de allí tener una renta total libre.  

Rotación del Activo

Este término se refiere al periodo de ocupación de la instalación en el transcurso del tiempo, de esta manera existe una relación directa entre el periodo de alquiler del bien y el valor del canon de arrendamiento. El inversionista prefiere tener tiempos de ocupación altos, es decir contratos de arrendamiento a largo plazo (de al menos 7 o 10 años) a cambio de un valor de alquiler más bajo, puesto que a mayor tiempo del contrato el riesgo de que la bodega quede vacía se disminuye considerablemente y la rotación aumenta.

Empresas de probada trayectoria industrial o comercial y de gran tamaño dan confianza al propietario y se puede acceder a tarifas más favorables.

Antigüedad de la Bodega

Existe una relación directa entre la antigüedad de la bodega y el valor del alquiler por metro cuadrado, aunque si se ha construido una bodega de calidad y vanguardia que sea capaz de absorber sin dificultad adelantos tecnológicos,  la percepción de vejez se reduce. Es importante  prever que los inquilinos presenten ofertas de reducción del valor del alquiler una vez ellos tengan conocimiento de que la bodega ha sido amortizada.

Con todos estos elementos se está en capacidad de establecer el valor por metro cuadrado de alquiler de la nave logística. 

Texto destacado 1: En el proceso de construcción intervienen varios conceptos; para este trabajo se han detallado las actividades o elementos de costos más relevantes y sobre los cuales es necesario mantener toda la atención para evitar sobre – ejecuciones que pongan en peligro el proyecto

Texto destacado 2: En los sectores públicos es necesario que las obras contraten un proceso de interventoría que se extiende en toda la etapa de ejecución del proyecto, responsabilizándose de que se cumplan los cronogramas y que la calidad y costos del mismo estén de acuerdo a lo planeado. 

Texto destacado 3: Los recursos de los inversionistas casi siempre  son limitados y el periodo de recuperación del capital aportado es a largo plazo, por lo que los proyectos deben apalancarse con  recursos financieros procedentes de fuentes externas.


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